中国楼市正经历深度调整期，2026年开年之际，一场关乎经济基本盘的保卫战悄然打响。据国家统计局最新数据显示，2023年全国商品房销售面积同比下降8.5%，70个大中城市中二手房价格环比下跌城市连续18个月超50%。面对持续承压的市场，央媒《经济日报》近期发文强调"房地产仍是我国最大消费和重要支柱产业"，释放出强烈的政策信号。
**政策工具箱持续扩容** 多地已率先推出"组合拳"措施：广州取消120平米以上户型限购，苏州实施"卖旧买新"契税补贴，郑州推出"以旧换新"国资收购模式。更值得关注的是，央行在2025年末已下调首套房贷利率至3.85%，五大行同步下调存款利率0.25个百分点，为2026年可能的降息打开空间。住建部内部人士透露，正在研究提高公积金贷款额度上限、优化"认房又认贷"标准等政策储备。
**市场分化加剧** 一线城市核心地段优质资产仍保持流动性，北京海淀区某学区房近期成交价较挂牌价上浮5%。但三四线城市去库存压力陡增，某中部地级市新建商品住宅去化周期已达32个月。贝壳研究院监测显示，2025年改善型需求占比首次突破45%，"住房品质升级"正取代"首次置业"成为市场新引擎。与此同时，保障性住房建设加速，全年开工量同比增长67%，对商品房市场形成差异化补充。
**开发商战略转型** 头部房企开始调整发展模式：万科宣布未来三年将代建业务提升至总营收20%，保利发展加大城市更新项目投入，龙湖集团商业运营收入首次突破300亿元。部分出险房企则加速资产处置，某TOP20房企近期打包出售12个在建项目，总价较评估值折让35%。行业集中度持续提升，前50强房企市场份额较2022年提高9个百分点至68%。
**金融风险防控升级** 央行推出"白名单"机制，已向18家优质房企提供2600亿元授信。AMC机构创新"共益债投资"模式，累计盘活停工项目127个。但个别地区隐忧仍存，某省城商行房地产贷款不良率较年初上升1.8个百分点，监管部门已窗口指导要求控制风险敞口。
**长效机制逐步成型** 全国不动产统一登记系统完成升级，为房地产税试点提供技术支撑。土地出让收入划转税务部门征收满两年，地方政府依赖"土地财政"程度下降12个百分点。专家建议，2026年政策需在短期刺激与长期改革间寻求平衡，既要通过降首付、降利率激活市场需求，更要加快租赁住房立法、探索房产税试点等制度性建设。
这场楼市保卫战的本质，是推动行业从"高杠杆、高周转"向"稳规模、重品质"转型。随着城镇化率逼近70%的临界点，房地产市场正从"增量开发"转向"存量运营"时代，政策调控的精准度与灵活性将面临更大考验。未来半年或是关键窗口期，既需要防范系统性风险，更要为行业高质量发展重构制度基础。AI
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